Urteil stärkt Hotels, Gastronomie & Tourismus: Immobilienkäufer haften nicht für Steuerfehler des Vorbesitzers
Bundesfinanzhof stärkt Rechtssicherheit: keine Haftung für fehlerhaft ausgewiesene Umsatzsteuer in Mietverträgen
Ein Beitrag von Rechtsanwalt und Steuerberater Christian Fähndrich, HLB Augsburg Schwaben:
Wer eine vermietete Gewerbe- oder Wohnimmobilie erwirbt, haftet nicht für unrichtige Umsatzsteuerausweise, die in den bestehenden Mietverträgen enthalten sind. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden und klärt damit eine für Immobilienkäufer zentrale Frage, die auch für die Hotel- und Gastronomiebranche interessant ist. Steuerliche Fehler, die noch auf den früheren Vermieter zurückzuführen sind, gehen nicht auf den neuen Eigentümer über, informiert die Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungskanzlei HLB Augsburg Schwaben.
„Beim Erwerb von vermieteten Immobilien tritt der Käufer grundsätzlich in die Rechte und Pflichten ein, die sich aus den bereits bestehenden Mietverhältnissen ergeben", erklärt Rechtsanwalt und Steuerberater Christian Fähndrich. „Die Entscheidung des BFH stärkt nun vor allem Unternehmen und Investoren, die vermietete Gewerbeimmobilien übernehmen und damit auch weiterhin Mieteinnahmen erzielen." Die Käufer können künftig darauf vertrauen, nicht für formale Fehler bei der Umsatzsteuerausweisung durch den Vorbesitzer einstehen zu müssen. Gerade im Bereich der gewerblichen Vermietung, bei der häufig die sogenannte „Option zur Umsatzsteuer" genutzt wird, schaffe das Urteil ein erhebliches Plus an Rechtssicherheit, so Fähndrich.
Trotzdem sollten Immobilienkäufer an dieser Stelle umsichtig sein: Zwar ist eine unmittelbare Haftung ausgeschlossen, dennoch können Fehler in der steuerlichen Behandlung Folgen haben. So kann das Finanzamt den ursprünglichen Vermieter zur Berichtigung auffordern, was zu Anpassungen der Mietverhältnisse oder zu Nachforderungen führen kann. „Bereits im Vorfeld einer Transaktion sollten die bestehenden Mietverträge und die darin festgelegte Behandlung der Umsatzsteuer genau unter die Lupe genommen werden", rät Fähndrich. Beim Kauf einer Immobilie sollte zudem geprüft werden, ob Gewährleistungsklauseln oder Freistellungsvereinbarungen mit dem Verkäufer getroffen werden können.
Im aktuellen Fall hatte das Finanzamt von einem Immobilienkäufer die Korrektur und Abführung der Umsatzsteuer verlangt, die in übernommenen Mietverträgen fehlerhaft ausgewiesen worden war. Grundlage war § 14c Abs. 1 Umsatzsteuergesetz, der bei einem unrichtigen Steuerausweis eine Berichtigungspflicht vorsieht. Der BFH stellte jedoch klar, dass eine solche Haftung nicht den Erwerber treffen kann, da die fehlerhafte Angabe ausschließlich dem früheren Vermieter zuzurechnen ist.
„Mit dieser Klarstellung stärkt der Bundesfinanzhof die Position von Immobilienkäufern und schafft Sicherheit für anstehende Transaktionen", betont Fähndrich. Dennoch sollten Käufer von vermieteten Immobilien, insbesondere im gewerblichen Bereich, die bestehende Vertragssituation vorab steuerlich überprüfen lassen. Im Zweifel sollte vom Verkäufer eine Korrektur fehlerhafter Steuerangaben vor Eigentumsübergang verlangt werden. Falls Fehler vorliegen, kann eine frühzeitige Korrektur auch mit dem Finanzamt abgestimmt werden.
Zusatzinfo:
Vermieter können sich unter bestimmten Bedingungen für eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung von gewerblich genutzten Objekten gemäß § 9 Umsatzsteuergesetz entscheiden. Dabei ist sicherzustellen, dass alle formellen Voraussetzungen erfüllt sind, um Probleme mit dem Vorsteuerabzug zu vermeiden. Dazu gehört unter anderem: Die Option zur Umsatzsteuer muss ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart werden, und die Vermietung muss den Anforderungen des Umsatzsteuergesetzes entsprechen, insbesondere in Bezug auf die korrekte Rechnungsstellung und die ordnungsgemäße Anmeldung beim Finanzamt.
Julia Eckelt
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